Dans un marché où l’immobilier tertiaire, résidentiel géré ou de rendement attire de plus en plus de capitaux mutualisés, le club deal immobilier s’impose comme une alternative attractive à la SCPI ou au fonds structuré. Ce mécanisme d’investissement collaboratif séduit les family offices, foncières privées, et investisseurs professionnels à la recherche d’une exposition directe à l’immobilier « pierre-papier » avec plus de contrôle. Mais à la croisée des intérêts juridiques, fiscaux et patrimoniaux, une figure reste centrale : le notaire.
Quel est alors le rôle concret du notaire dans un club deal immobilier ? Simple exécutant d’actes ou architecte juridique de l’opération ? Décryptage d’un maillon souvent sous-estimé… mais fondamental.
Le club deal immobilier consiste à réunir plusieurs investisseurs – généralement qualifiés – autour d’un actif ou d’un portefeuille immobilier déterminé, souvent à haut rendement ou à forte valeur ajoutée.
Contrairement à une SCPI, il ne s'agit pas d'une structure ouverte : le nombre d’investisseurs est limité, et la détention s’effectue via une société ad hoc (SAS, SARL, SCI, SCCV, voire SLP).
Ce type de montage nécessite une ingénierie sur mesure : pacte d’associés, répartition du capital, stratégie de sortie, clauses de rendement préférentiel ou de liquidité… Autant d’éléments qui impliquent une sécurisation juridique rigoureuse. Et c’est ici que le notaire entre en jeu.
Dès l’origine, le notaire joue un rôle pivot. Contrairement à une idée reçue, il n’intervient pas uniquement à l'étape de la signature de l'acte de vente. Il accompagne souvent en amont la structuration du club deal immobilier, surtout lorsque l’actif cible est un bien complexe.
Avant toute acquisition, le notaire procède à un audit juridique complet : vérification des titres, des servitudes, de l’état hypothécaire, des baux, des autorisations d’urbanisme.
Dans un club deal immobilier, cette étape est essentielle car le risque est porté collectivement. Un vice sur le foncier ou une irrégularité administrative peut exposer tous les co-investisseurs à des conséquences financières majeures.
Le notaire ne rédige pas uniquement l’acte d’acquisition. Il participe activement à la structuration du deal : choix de la forme juridique de la société, mise en place des apports, pacte d’associés, conditions suspensives, etc.
Il collabore souvent avec les avocats fiscalistes ou les conseils des investisseurs, notamment en cas de portage international. Il sécurise également les flux financiers via le compte séquestre notarial.
Un club deal immobilier implique des arbitrages fiscaux importants : TVA immobilière, droits d’enregistrement, fiscalité des revenus fonciers ou des plus-values. Là encore, le notaire est central.
Il veille aussi à la conformité TRACFIN, renforçant la sécurité du montage dans un contexte réglementaire strict.
Dans certains club deals immobiliers, le notaire peut être désigné comme tiers de confiance ou gardien du pacte d’associés. Il peut :
Sa neutralité et son statut d’officier public font de lui un garant de la bonne gouvernance.
La vie d’un club deal immobilier ne s’arrête pas à l’acquisition. Le notaire intervient également lors de :
Le notaire est souvent présent durant toute la vie du véhicule d’investissement :
Sa connaissance du droit local, de l’urbanisme, et de la fiscalité immobilière en fait un allié stratégique, notamment pour les investisseurs étrangers.
Dans un club deal immobilier, le notaire est un acteur central. Il sécurise la structure, optimise la fiscalité, veille aux intérêts des co-investisseurs, et accompagne toutes les phases du projet.
Dans un univers où la structuration est aussi importante que la sélection des actifs, s’entourer d’un notaire expérimenté n’est pas une option mais une garantie.
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