Dans un contexte de marché immobilier de plus en plus complexe, entre incertitudes économiques, tensions sur les taux et raréfaction des opportunités à rendement élevé, les investisseurs professionnels s’orientent vers des modèles plus agiles, plus ciblés, et mieux alignés avec leurs exigences. C’est dans ce cadre que le club deal immobilier s’impose comme un outil d’investissement structuré et performant.
Mais alors, pourquoi investir en club deal immobilier plutôt que via une SCPI, une foncière cotée ou en direct ? Quelles sont les logiques qui en font un levier de diversification crédible et efficace ?
L’un des premiers attraits du club deal immobilier, c’est qu’il permet à plusieurs investisseurs d’unir leurs forces pour acquérir des actifs de grande qualité, souvent inaccessibles individuellement.
Grâce à la mutualisation des fonds propres, il devient possible de viser des opérations entre 5 et 30 M€, parfois plus. Cela permet de sortir du segment ultra-concurrentiel du petit résidentiel ou du rendement compressé des SCPI, pour cibler des opérations à valeur ajoutée réelle.
Investir en club deal immobilier, c’est aussi choisir un cadre juridique et stratégique sur-mesure. Contrairement aux véhicules réglementés (fonds, OPCI...), le club deal repose sur une société ad hoc (souvent une SAS ou SCI à l’IS), dans laquelle les investisseurs définissent eux-mêmes :
Cette flexibilité contractuelle séduit les family offices et investisseurs expérimentés qui souhaitent garder la main sur leur capital, sans subir la dilution ou la rigidité de certains fonds.
Contrairement à certains placements packagés où les investisseurs n’ont qu’une vue partielle de ce qui est réellement fait avec leur argent, le club deal immobilier repose sur une transparence complète.
Cette transparence permet une lecture lucide des risques et opportunités, et donc une meilleure maîtrise du capital engagé.
L’un des objectifs clés de l’investissement en club deal immobilier, c’est bien sûr la performance. Et sur ce point, les chiffres parlent d’eux-mêmes.
Dans les opérations correctement structurées, les TRI visés oscillent entre 8 % et 12 %, avec parfois des pics au-delà en fonction de l’effet de levier ou de la valorisation finale. On est donc très au-dessus :
Bien entendu, cette rentabilité suppose une prise de risque mesurée, mais elle est justement calibrée et encadrée dans la structure du club deal.
Un autre avantage non négligeable, c’est la diversification. Le club deal permet d’investir dans :
Pour un investisseur averti, cela permet de compléter ses actifs traditionnels par des expositions spécifiques, non corrélées, et souvent non cotées (ce qui réduit la volatilité).
Enfin, et c’est peut-être l’un des avantages les plus stratégiques, le club deal immobilier est un outil rapide à déployer, contrairement aux fonds institutionnels qui mettent parfois 12 à 18 mois à se structurer.
Un club deal peut être monté en quelques semaines, dès lors que :
Cela permet de saisir des opportunités off-market, parfois conditionnées à la rapidité de décision, ou encore de répondre à des appels d’offres très concurrentiels. Ce n’est pas rare que les meilleurs deals soient captés par ceux qui peuvent dire « oui » vite.
L’investissement en club deal immobilier offre donc un compromis séduisant entre performance, contrôle et diversification. Pour un investisseur professionnel, il s’agit d’un outil complémentaire aux véhicules classiques, qui permet de :
Mais comme tout bon outil, le club deal doit être manié avec rigueur : choix du sponsor, solidité juridique, transparence financière… Ce sont les clés pour transformer une opération collective en réussite patrimoniale durable.
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