Dans l’univers de l’investissement immobilier tertiaire et hôtelier, les résidences gérées représentent aujourd’hui une classe d’actifs particulièrement stratégique pour les investisseurs avertis comme pour les propriétaires d’établissements. Qu’il s’agisse de résidences de tourisme, de résidences hôtelières ou de complexes mixtes, ces actifs conjuguent attractivité locative, potentiel de rendement significatif et mutualisation des risques à l’échelle d’un club deal immobilier.
Par résidence gérée, on désigne tout ensemble immobilier résidentiel ou hôtelier exploité par un gestionnaire professionnel. Celui-ci prend en charge l’exploitation, l’entretien courant, la commercialisation et parfois même la rénovation légère, en contrepartie d’un bail commercial ou d’un contrat de gestion.
Les typologies les plus courantes sont :
Dans le cadre d’un club deal immobilier, ces actifs sont souvent intégrés à un portefeuille diversifié afin de lisser les risques d’exploitation et maximiser la mutualisation des revenus.
Investir dans une résidence gérée, c’est avant tout sécuriser des flux locatifs potentiellement plus stables qu’un actif résidentiel classique. Le bail commercial, signé pour 9 ans ou plus, garantit un loyer même en cas de vacance partielle. Cette prévisibilité séduit les family offices, foncières patrimoniales et investisseurs professionnels soucieux d’adosser une partie de leur stratégie à des revenus récurrents.
Autre avantage majeur : la fiscalité. En France, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou Professionnel (LMP) permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse sur les revenus locatifs, grâce notamment à l’amortissement comptable du bien. Bien entendu, l’éligibilité dépend du montage juridique retenu dans le club deal immobilier.
Enfin, la délégation de l’exploitation à un gestionnaire spécialisé permet une gestion passive de l’actif : aucun souci de turnover locatif, de marketing ou de maintenance courante. Cette délégation est particulièrement précieuse pour les investisseurs institutionnels ou privés ne disposant pas des ressources pour gérer en direct un parc hôtelier.
L’une des tendances fortes du marché consiste à structurer ce type d’acquisition via un club deal immobilier. Concrètement, plusieurs investisseurs se regroupent pour acquérir une ou plusieurs résidences gérées, tout en bénéficiant d’une gouvernance adaptée et d’une stratégie de sortie prédéfinie.
Cette approche présente plusieurs intérêts :
À noter que le club deal immobilier est également un excellent vecteur de création de valeur à moyen terme, notamment par des stratégies de repositionnement ou de montée en gamme des actifs sous gestion.
Du côté des propriétaires exploitants (hôtels indépendants, résidences de tourisme familiales, groupes hôteliers régionaux), le marché des résidences gérées constitue une réelle opportunité pour sécuriser la pérennité de leur outil d’exploitation.
En effet, céder tout ou partie de ses murs à un club deal immobilier permet :
Certains propriétaires choisissent aussi de faire appel à un gestionnaire tiers pour transformer une résidence vieillissante en produit « clé en main », mieux calibré pour répondre aux attentes d’investisseurs institutionnels. Une telle opération peut générer une revalorisation significative du bien sur le marché secondaire.
Comme pour tout actif immobilier, la localisation reste le critère numéro un. Une résidence gérée doit répondre à une demande soutenue et durable : flux touristiques, attractivité économique, accessibilité, potentiel de montée en gamme.
La solidité du gestionnaire est tout aussi cruciale : réputation, réseau de commercialisation, expérience dans la gestion multi-sites et capacité d’adaptation aux nouvelles tendances (digitalisation, RSE, nouvelles attentes clients). Un exploitant sous-dimensionné ou peu structuré peut rapidement impacter le rendement net.
Enfin, la structuration juridique et fiscale du club deal immobilier conditionne la performance globale : gouvernance claire, clauses de sortie bien définies, règles de distribution, fiscalité optimisée selon le profil des associés. Un accompagnement par des conseils spécialisés (avocats, notaires, experts en ingénierie patrimoniale) est ici indispensable.
Le secteur des résidences gérées bénéficie de plusieurs moteurs de croissance :
Cependant, le secteur reste soumis à des aléas conjoncturels (fluctuations touristiques, contraintes réglementaires locales) qui nécessitent une approche sélective et rigoureuse. L’intégration au sein d’un club deal immobilier constitue une réponse pertinente pour mutualiser ces risques et pérenniser la performance des investissements.
Positionner une ou plusieurs résidences gérées au cœur d’une stratégie patrimoniale diversifiée offre de nombreux atouts : prévisibilité des loyers, fiscalité optimisée, gestion déléguée et potentiel de valorisation à moyen terme. À condition de sélectionner avec soin l’actif, le gestionnaire et la structuration du club deal immobilier, les perspectives de rendement restent parmi les plus attractives de l’immobilier géré.
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