Dans le paysage des montages d’investissement immobilier, deux approches semblent parfois être placées sur un pied d’égalité : le club deal immobilier et le crowdfunding immobilier. Pourtant, pour un investisseur professionnel ou un propriétaire d’actifs tels que des immeubles de rapport, des hôtels, des résidences gérées ou encore des Ehpad, ces deux mécanismes n’ont absolument rien de comparable. Leur fonctionnement, leur niveau d’exigence, leur logique juridique et leur nature économique n’obéissent pas aux mêmes objectifs, ni aux mêmes contraintes.
Si le crowdfunding s’est popularisé auprès d’un public large, le club deal immobilier demeure un outil d’investissement sur-mesure réservé à une poignée d’acteurs sélectionnés : family offices, foncières privées, investisseurs avertis ou dirigeants d’entreprises.
Cet article propose un éclairage professionnel sur les différences fondamentales entre ces deux modèles.
Un club deal immobilier rassemble un nombre restreint d’investisseurs (souvent entre 3 et 15) autour d’une opération unique, conçue sur-mesure. Les participants définissent collectivement les objectifs patrimoniaux, la stratégie d’exploitation et la durée du montage.
L’opération repose sur une société ad hoc (SPV), dans laquelle les investisseurs injectent des fonds propres significatifs. Le fonctionnement est transparent : gouvernance contractuelle, pacte d’associés, décisions structurantes et reporting personnalisé.
Le club deal immobilier ne s’adresse jamais aux particuliers. Le ticket d’entrée élevé (souvent > 500 000 €) impose un investisseur professionnel, capable d’analyser des cashflows, un actif complexe et ses risques associés.
Le crowdfunding immobilier repose sur l’agrégation de centaines de particuliers investissant dès 1 000 €. Ils ne deviennent pas actionnaires et se positionnent comme prêteurs sur des durées courtes (12 à 36 mois).
La gouvernance est inexistante pour eux : pas d’accès aux décisions opérationnelles ni aux arbitrages. Le rendement est contractuel et dépend principalement de l’exécution du programme par le promoteur.
Les participants d’un club deal immobilier portent un risque patrimonial réel : valorisation, gestion, liquidité, exploitation. Ils deviennent copropriétaires de l’actif via une société.
Ce niveau de gouvernance est la raison même pour laquelle ce montage cible exclusivement des investisseurs aguerris.
Le crowdfunding immobilier expose à un risque opérationnel lié à la capacité du promoteur à mener son programme. Les investisseurs sont créanciers. Retards, aléas réglementaires ou surcoûts peuvent impacter le remboursement.
Le rendement est évolutif, dépendant de la performance réelle de l’actif et de la stratégie : rénovation, repositionnement, restructuration, optimisation d’exploitation (hôtel, résidence étudiante, Ehpad), renégociation de baux…
Les stratégies peuvent relever du Core+, Value-Add ou Opportunistic.
Les rendements sont standardisés entre 7 % et 11 %, peu liés à la performance long terme de l’actif puisque l’investisseur est créancier.
Le club deal immobilier ne s’adresse pas aux particuliers.
Les profils typiques incluent :
Le crowdfunding s’adresse au grand public : pas d’analyse complexe, ticket faible, absence de gouvernance.
Le club deal immobilier est un instrument d’investissement institutionnel, conçu pour des investisseurs aguerris recherchant contrôle stratégique, exposition directe et création de valeur.
Le crowdfunding immobilier est une solution d’épargne de masse, standardisée, courte, basée sur la dette et accessible à tous.
Les comparer n’a pas réellement de sens : ils ne répondent ni aux mêmes besoins, ni aux mêmes profils, ni à la même philosophie d’investissement.
Pour aller plus loin, consultez l'article sur les avantages d'un investissement en club deal immobilier.
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